La loi chinoise est sans aucun doute en faveur du propriétaire, même si le secteur du logement locatif est fortement réglementé. Le propriétaire est couvert par la caution et il peut choisir librement ses locataires … mais ce n’est pas tout … et vous allez bientôt comprendre pourquoi les services d’un agent immobilier professionnel n’est pas inutile. Les expatriés vivant en Chine deviennent souvent frustrés par leurs propriétaires chinois.
Tant que le propriétaire est d’accord, vous pouvez ajouter des termes dans le contrat pour vous et votre famille afin de vous protéger contre les pratiques déloyales qui se produisent souvent en Chine. Nous citons ici quelques exemples, mais chaque situation exige d’être soigneusement vérifiée par un professionnel.
Le loyer est librement convenu entre le propriétaire et le locataire
La Chine a encore de vieilles lois pour le contrôle des loyers, héritées de la Révolution culturelle. Le loyer est librement convenu entre le propriétaire et le locataire. Le loyer varie en fonction de la résidence, du bâtiment lui-même (phase de construction), de l’emplacement, de l’étage, de la décoration, de l’équipement et du mobilier …
En outre, le loyer peut être ajusté selon les dispositions du contrat. À la fin du contrat, le propriétaire suggérera généralement une hausse, et comme elle n’est pas réglementée par la loi, elle peut être significative.
Certains propriétaires vous demanderont six mois ou même un paiement annuel; dans ce cas, le loyer doit être en dessous des prix du marché, car seulement quelques locataires sont susceptibles d’accepter ces conditions de paiement.
Caution ou dépôt de garantie
Le montant de la caution dépend de comment vous payez votre loyer et il sera conservé par le propriétaire sur son compte bancaire personnel. En théorie, le dépôt doit être restitué au locataire juste après l’état des lieux de sortie (le délai de remboursement doit être écrit dans le contrat). Le propriétaire peut déduire le montant des réparations et factures impayées (chauffage, eau …).
La caution sera ajustée en proportions quand il y a un ajustement de loyer.
La caution ne peut pas être utilisée pour payer le loyer.
- paiement mensuel: 2 ou 3 mois de caution
- paiement trimestriel: 1 mois de caution
Durée du contrat, renouvellement
La durée du contrat est généralement d’un an, renouvelable une fois. Toutefois, si vous pouvez négocier avec le propriétaire et vous engager sur un contrat plus long, cela peut vous aider à limiter l’augmentation de loyer, ceci uniquement dans la mesure où vous prévoyez de rester pour quelques années dans le même logement.
La résiliation anticipée du contrat par le propriétaire
Le propriétaire peut résilier le contrat avant l’expiration du terme si :
- Le locataire ne paie pas le loyer ou la caution. Il y a une amende pour retard de paiement et après un certain temps, le propriétaire peut demander au locataire de quitter les lieux.
- Le locataire sous-loue la propriété à un tiers sans le consentement du propriétaire.
- Le locataire cause des dommages à la propriété ou modifie la disposition ou la structure de l’habitation ou réalise des décorations sans l’approbation du propriétaire. Le propriétaire peut demander une indemnisation ou il faudra remettre les lieux dans leur l’état initial. Si non, le propriétaire peut déduire l’indemnité de la caution et demander un complément d’argent.
Parfois, le propriétaire veut résilier le contrat sans raison, parmi celles mentionnées ci-dessus (résiliation unilatérale et prématurée du contrat), il doit en informer le locataire à l’avance et, dans certains cas, il peut vous payer un loyer, mais cela arrive rarement, et souvent vous êtes tout simplement mis à la porte. En Chine, vous entendrez souvent des histoires sur les locataires étant invités à quitter leur appartement juste avant le Nouvel An chinois, généralement sous court préavis …
La résiliation anticipée du contrat par le locataire
Le locataire peut mettre fin prématurément au contrat si le propriétaire refuse de faire les réparations nécessaires pour garder la propriété dans des conditions habitables. Dans ce cas, le locataire doit obtenir le retour de la caution.
Dans d’autres cas, le locataire peut résilier son contrat plus tôt, mais il perdra la caution et il doit payer le loyer à l’avance.
Commission / frais d’agence
En Chine, le locataire paie la commission de l’agent pour des loyers bon marché (<6000-8000 RMB), alors que le propriétaire doit prendre en charge la commission pour les loyers élevés. La commission de votre agent sera équivalente à un mois maximum de votre loyer, mais souvent les propriétaires négocient cette commission au rabais…
Frais de syndic ou de gestion
Ils doivent être pris en charge par le propriétaire: assurez-vous que le contrat le stipule.
Autres points qu’un bon agent prendra soin pour vous …
Un bon agent ne fera pas que vérifier que tous les documents requis sont en adéquation avec la loi (papiers d’identité du propriétaire, certificat de propriété …), mais il fera également en sorte de négocier pour vous les meilleures conditions pour le contrat (modalités de paiement, de caution, frais inclus dans le loyer comme la télévision, la télévision par câble, internet, électricité, club de gym….) et il va s’assurer que l’appartement sera livré dans les conditions que vous avez demandées (réparation, ajout d’équipements, de meubles, peinture murale, …) et il effectuera une pré-vérification avant que vous n’emménagiez. Habituellement, les frais de chauffage sont inclus dans le loyer.
Vous aurez également besoin d’un reçu 收据 (Shouju) pour votre paiement et si votre entreprise paie le loyer pour vous, votre service des finances aurez besoin d’un fapio (reçu officiel). Comme le propriétaire devra payer des taxes pour imprimer le fapio (~ 5%), il peut vous demander d’augmenter le loyer en conséquence … c’est aussi quelque chose que votre agent peut vous aider à négocier!
Les démarches administratives pour votre enregistrement à la police: à Chaoyang, la plupart des syndics de propriété délivrent un certificat pour vous inscrire au poste de police. Si ce n’est pas le cas, vous aurez besoin d’une liste des documents officiels du propriétaire.
En cas de désaccord, la version chinoise du contrat prévaudra. Vous devez avoir une bonne traduction du contrat et vous devez pourvoir faire confiance à votre agent pour la traduction qu’il fournira.
Un bon agent sera également disponible pendant toute la durée du bail … beaucoup d’incidents peuvent se produire: connexion internet défectueuse, électricité, appareils électroménagers cassés, une fuite d’eau, un problème de chauffage ou de climatisation, des voisins bruyants…
Sources:
http://www.bjd.com.cn/10beijingnews/201306/26/t20130626_3831131.html
http://usa.chinadaily.com.cn/epaper/2013-06/25/content_16656063.htm
http://www.timeoutbeijing.com/features/Property/20768/Beating-the-system-renting-in-Beijing.html
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