Tous les espaces de bureaux ne se valent pas, et dans l’objectif de pouvoir comparer, les espaces de bureaux sont classifiés en classes ou grades, qui donne une indication de la qualité du bâtiment. L’association des propriétaires et gestionnaires de bâtiments ou Building Owners and Managers Association (BOMA) classifie les espaces de bureaux en trois classes: classe A, classe B, et classe C.
L’association des propriétaires et gestionnaires de bâtiments de Chine ou China Office Building Owners and Managers Association (COBOMA) est affiliée à la BOMA.
Age, équipements, finitions de la construction, esthétique et infrastructure générale, lieu / accessibilité et perception du marché sont utilisés pour déterminer la classe de bureau. La classe de bureau sera utilisée pour déterminer le prix de l’espace et elle indiquera également la capacité concurrentielle de chaque bâtiment à attirer des types de locataires similaires. C’est aussi une façon de normaliser la discussion sur les marchés de bureaux.
Caractéristiques prises en compte pour déterminer la classe de bureau
- Aménagements du bâtiment: les services disponibles à l’intérieur ou à proximité de l’immeuble de bureaux pour les employés de bureau ou des locataires de bureaux, créant de la praticité pour les utilisateurs du bâtiment. Les exemples sont les installations alimentaires, les services de copie, la collecte de courrier express, les centres de gym ou les centres de soins de l’enfant.
- Les finitions du bâtiment, l’esthétique et l’infrastructure générale: qualité des matériaux utilisés, matériels et finitions, conception architecturale, toilettes et performance du système d’ascenseur.
- Emplacement / accessibilité: l’accès à une station de métro ou des lignes de bus, la proximité d’un parc ou d’un centre commercial, l’accessibilité à l’aéroport ou aux gares, des places de parking. La qualité des bâtiments environnants influencera également dans certains cas (favorable ou défavorable) la classe d’un immeuble de bureaux.
Les bâtiments de bureaux de classe A
Park View Green building
La BOMA définit les immeubles de bureaux de classe A comme « les bâtiments les plus prestigieux faisant l’objet de concurrence entre les utilisateurs de bureaux premium, avec des loyers supérieurs à la moyenne pour le quartier« . Les bureaux de catégorie A ont l’espace de la plus haute qualité disponible sur le marché et ils ont « des finitions standard de haute qualité, des systèmes dans les règles de l’art, une accessibilité exceptionnelle et une présence non-discutable sur le marché ».
Ces espaces ont été récemment construits, ils sont souvent esthétiquement agréables et situés dans des endroits à haute visibilité, tels que le quartier central des affaires (CBD). Les gratte-ciel sont d’office considérés comme des immeubles de catégorie A, ils ont généralement des hauteurs de plafond plus élevées et leur hall central dispose d’une décoration haut de gamme. Les sociétés de gestion immobilière de renom sont généralement à la tête de l’exploitation de ces bâtiments et les maintiennent très bien.
Les frais de location pour les espaces de bureau catégorie A sont plus élevés que le loyer moyen de la ville. Les grandes entreprises de renom ainsi que les banques, les agences immobilières prestigieuses et les cabinets d’avocats s’installent habituellement dans des immeubles de bureaux de catégorie A.
Les immeubles de bureaux de classe B
La BOMA définit les immeubles de bureaux de catégorie B comme des espaces qui peuvent convenir « à un large éventail d’utilisateurs avec des loyers dans la gamme moyenne pour le quartier ». Les standards des espaces de bureaux de classe B sont supérieurs à la moyenne, offrant des systèmes « adéquats » et une finition « passable à bonne pour le quartier ». L’architecture et le design ne sont pas aussi bons que pour les espaces de catégorie A, mais toujours agréables et entièrement fonctionnels.
Les espaces de classe B ne sont généralement pas les bâtiments très hauts et ils sont situés à la périphérie de grands districts financiers ou dans les banlieues. Les bâtiments de classe B sont peu plus anciens que ceux de catégorie A, avec assez peu de détérioration ou de pannes. Un bâtiment de classe A est habituellement rétrogradé à la classe B après 10 ans d’opérations.
Immeubles de bureaux de classe C
La BOMA définit les immeubles de bureaux de catégorie C comme se prêtant à des « locataires nécessitant un espace fonctionnel à des loyers inférieurs à la moyenne pour le quartier ». C’est la moins bonne qualité sur le marché, leur emplacement n’est pas le meilleur et ils demanderaient des réparations majeures et des rénovations. Les propriétés de catégorie C sont vieilles de plus de 20 ans. Les espaces de catégorie C peuvent être mis à niveau vers la classe B lors de rénovations importantes, mais ne peuvent pas obtenir le statut de classe A, en raison de leur emplacement et de leur infrastructure ancienne.
Immeubles de bureaux à Pékin
Le CBD de Pékin est une plateforme d’immeubles de bureaux ou un concentré d’espaces de bureaux premiums et à loyers élevés. En 2014, le loyer moyen par mois pour un espace de bureau de catégorie A était: RMB 373 / m² / mois. Les industries comme la finance et l’assurance, la technologie de l’information et les hautes technologies ainsi que les industries de services professionnels sont toujours à la recherche de bureaux de catégorie A alors que la demande dans les secteurs de la fabrication et de l’énergie est en baisse. Cela devrait être la tendance pour les années à venir, avec le plan du gouvernement central de mettre Pékin au cœur de la mégapole Jing-Jin-Ji, et les incitations connexes pour déplacer certaines industries du centre-ville, tout en se concentrant sur les activités à valeur ajoutée dans la capitale .
Le taux de non-occupation des espaces de bureaux de classe A à Pékin serait d’environ 5-6% en 2015, tandis que les loyers pourraient diminuer en raison de l’ouverture avérée ou prévue de nouveaux bâtiments dans les 3 années à venir – regardez les immeubles de grande hauteur sous construction dans le CBD.
Si vous considérez des espaces de bureaux de catégorie A, les loyers se comparent comme suit: Financial Street > CBD> East Second Ring Road> Lufthansa> Zhongguancun.
Un exemple de montee en classe d’un bâtiment de bureau à Pékin
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La CCIFC était à la recherche d’un nouveau bureau et SRE les a aidés à trouver un emplacement unique dans Sanlitun; la configuration du bâtiment a permis la création de la première Maison française, regroupant pour la première fois de nombreuses entreprises françaises dans un même bâtiment en dehors France! SCOUT n’a pas seulement trouvé l’emplacement, mais a également coordonné l’ensemble du projet, conception et communication avec l’entreprise de construction, ainsi qu’avec les autorités.
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